Кризис: рост мошенничества.

      Недвижимость всегда была самой выгодной сферой капиталовложения. Соответственно, количество желающих сколотить на этом капитал с каждым годом только увеличивается. И, несмотря на то, что в результате спада спроса жилье резко упало в цене, вполне естественно, что как только кризисный застой сдвинется с мертвой точки, нас захлестнет новая волна афер. «В ближайшее время в России увеличится число риэлторских мошенничеств на рынке недвижимости»- об этом сообщает агентство «Интерфакс». Вследствие осложнения экономического положения в стране большинство людей будет вкладывать свои средства в недвижимость. Это приведет к увеличению количества сделок, что, в свою очередь, спровоцирует рост активности риэлторов-мошенников.    

   Что нужно знать продавцу и покупателю объектов недвижимости, чтоб не попасться на удочку аферистов отмечает в своей статье «Виды мошенничества на рынке недвижимости» эксперт: начальник юридического отдела ЮА «Евразия-Дом» - Александр Агальцов: «В моей практике бывали случаи, когда, продавая квартиру, люди умалчивали о том, что она находится в залоге. Конечно, гражданин может купить такую квартиру. Закон о залоге это позволяет. Но, ведь все права по залогу переходят к покупателю, и, соответственно, он приобретает объект вместе с залогом. Естественно, такую сделку впоследствии можно попытаться признать недействительной, но где потом продавца найти, чтобы он вернул деньги. А ведь продавец не мог не знать о том, что его имущество заложено.
         Основные махинации происходят с генеральными доверенностями, поэтому при продаже  недвижимости по генеральной доверенности покупателю необходимо проверить ее подлинность. В доверенности внизу всегда пишется, каким нотариусом она выдана. Сборник нотариусов у нас есть, месторасположение и телефоны их известны. Придя к нотариусу (по телефону они такой информации не дают), можно узнать о том, была ли отозвана конкретная генеральная доверенность или нет. К тому же у каждой доверенности есть сроки действия – максимальный 3 года, минимальный – полгода».            Приведем некоторые виды мошеннических схем, применяемых на российском рынке недвижимости:    
1. Инсценизация строительства.
Девелоперские компании могут заманивать клиентов, инсценируя строительство. Будущим вкладчикам показывают вырытый котлован, огражденную территорию и работников, якобы подготавливающих площадь к началу строительства. Остается только поспешить внести первый взнос и получить квартиру на порядок дешевле.
Однако зачастую, они не получают ничего – лицензия оказывается либо подделанной, либо недействительной, а через пару недель от котлована не остается и следа.   Бывает, компания-заказчик- застройщик, намеренно – используя любую зацепку, заранее предусмотренную в договоре – разрывает сотрудничество с частным инвестором, и конечно крайним при этом оказывается инвестор. Однако и он в итоге снимает с себя все обязательства, поскольку не заключает договора с гражданами, являющимися дольщиками квартир.
2. Два владельца, одна квартира.
Еще один способ, который часто случается на практике – перепродажа квартир. Одна квартира может в итоге – при введении дома в эксплуатацию и выдачи документов на право собственности – обрести сразу несколько хозяев. В итоге, доказать, кто был первым в списке потенциальных владельцев крайне сложно. 3. Распродажа квартир.
Когда посреди строительства девелоперская компания сталкивается с нехваткой средств на его продолжение, перед тем, как бесследно раствориться в воздухе, она успевает сколотить себе состояние, наживаясь на обманутых вкладчиках. Компания заявляет о продаже квартир с невероятными скидками. При этом, каркас дома может быть уже достроен, большая часть работы проделана. Это и на радость покупателям и на руку компании. Вскоре после того, как вкладчики дополнительно инвестируют строительство, фирма либо заявляет о банкротстве, либо просто исчезает.
4. Квартира с жильцом.
Вы так же не защищены от покупки жилья, в котором было зарегистрировано лицо, отбывающее наказание в тюрьме, состоящее на воинской службе или проходящее лечение в психоневрологическом диспансере. Тем не менее, согласно законодательству, за ним сохраняется право повторной регистрации, даже при условии, что квартира была продана.
5. Продажа чужой жилплощади.
Аферисты часто предлагают покупателю купить или арендовать недвижимость, не имея на нее никаких прав. Риэлторская компания может потребовать документы на право собственности квартиры у хозяев, желающих, к примеру, с ее помощью сдать квартиру.
Сами хозяева не знают о том, что квартира без их ведома выставлена на продажу. Получив – якобы для проверки – дубликаты правоустанавливающих документов, паспортов владельцев (иногда используются данные утерянных паспортов) и подыскав покупателя, мошенники заключают с последним договор о продаже.
6. Жилищные пирамиды.
Помимо всем известных финансовых пирамид, есть еще и жилищные пирамиды, работающие по аналогичной схеме. Покупателю предлагают скидку на жилье в размере 20-40% при условии, что он должен будет найти еще трех желающих вложить деньги подобным образом. При этом мошенник не спешит предоставлять необходимые данные о продаваемой квартире до тех пор, пока условия не будут выполнены. Даже если здание действительно планируют возвести, зачастую в таких фирмах не ведется учет проданных квартир в будущем доме.
Так что одна квартира может иметь сразу нескольких хозяев. В результате подобной махинации, количество жертв, попавшихся на удочку аферистов, может возрасти в геометрической прогрессии. Однако, рано или поздно, не смотря на старания мошенников, наступает крах пирамиды. Тогда фирма заявляет о банкротстве (искусственном), либо просто бесследно исчезает.
7. Дарение вместо купли – продажи.
Чаще всего дарением делается попытка скрыть фактическую сделку купли-продажи. Это один из наиболее часто применяемых способов обойти право преимущественной покупки и нарушения режима общей совместной собственности супругов. Однако срок исковой давности по договорам дарения составляет один год. Это значит, что в течение года даритель может оспорить этот договор в суде.
Выходит, уже сегодня даритель может разорвать заключенную вчера сделку. К примеру, в его праве подать в суд исковое заявление об ее аннулировании договора, объясняя это тем, что дарственную он подписал не по своей воле, а из-за того, что вы ему угрожали. Иначе, зачем дарить квартиру незнакомому человеку.
8. Аренда.
Арендуя квартиру на небольшой срок мошенники выдавая себя за собственников – сдают ее в наем на длительный срок при условии предоплаты, заманивая жертв низкими ценами. Так, они одновременно могут сдать сразу нескольким арендаторам, после чего благополучно исчезнуть.

9.Продажа без регистрации в ФРС. Оформление договора купли-продажи у нотариуса без последующей регистрации в ФРС.

Мошенники оформляют такие сделки накануне праздничных и выходных дней в нотариальной конторе, затем могут еще раз «перепродать», предоставив следующим покупателям комплект документов, собранный взамен «утерянных» документов на квартиру.  

10.Признание сделки недействительной.

Договор составляется таким образом, чтобы его в дальнейшем легко было признать в суде недействительным с двусторонней реституцией. Это означает, что продавцу возвращается квартира, а покупателю – та сумма, что указана в договоре. Фокус заключается в том, что договорная сумма обычно равна балансовой стоимости квартиры по справке БТИ,  или один миллион рублей, и почти всегда она оказывается на порядок ниже той, что реально передана продавцу. Именно разница между двумя суммами денег и достается аферисту.

11.  Втайне от агентства.

Сложно вычислить черного маклера, когда он действует от имени известного риэлторского агентства. Продавцам и покупателям презентуются визитки с названием агентства, которое является лидером на рынке риэлторских услуг. Телефоны, адрес, обозначенные на визитке не соответствуют тем, которые есть в агентстве.   Сотрудник агентства действует за спиной руководства, но при этом пользуется и базой агентства, и его добрым именем, но прибыль оставляет себе. "Свои" расценки при этом, разумеется, ниже.   

12. Нереальный срок заключения договора купли-продажи.

При оформлении задатка оговаривается нереальный срок заключения договора купли-продажи. Мошенники заранее знают, что за это время продавец не сможет оформить все документы, оплатить задолженности или выписать всех жильцов к назначенному сроку. От неподготовленного к сделке продавца мошенники требуют возвращения задатка в двойном размере или снижения стоимости квартиры.
13. Получение неосновательного обогащения.

Продавец получает задаток, но через некоторое время покупатель отказывается от покупки квартиры. Он обещает подождать возвращения задатка, пока продавец не найдет нового покупателя.
Когда же продавец приходит к нотариусу с новым покупателем для оформления задатка, ему предъявляют иск о мошенничестве. Его обвиняют в попытке продать квартиру второму лицу. Потерпевшая сторона в лице покупателя -мошенника требует возвращения задатка в двойном размере.
14. Задаток и аванс.

Неправильное оформление документов у нотариуса, когда слово «аванс» подменяется словом «задаток». Дальнейшее уже понятно.

15. Перепланировка.

Мошенники специально подбирают квартиры, в которых произведена незаконная перепланировка с существенными нарушениями, которые впоследствии могут привести жилье в аварийное состояние, создать угрозу жизни. После заключения договора купли-продажи «покупатель» обращается в суд с обвинением продавца в сокрытии факта перепланировки.

16. Мошенничество + фальшивомонетничество.

Возможность расчета фальшивыми купюрами, когда продавец не произвел проверку их на специальном оборудовании.  

     «Избежать мошенничество можно, -убеждена заместитель директора ООО Юридической компании «Приоритет» Елена Геннадиевна Попова (сот. тел. 8 912 60 25 123)- прежде всего не торопитесь с покупкой, даже если цена на квартиру очень привлекательна. Не экономьте на услугах профессионалов: риэлторов, юристов, оказывающих многочисленные услуги на рынке недвижимости. Тщательная экспертиза документов на объект недвижимости, сбор информации из компетентных источников и дееспособности второй стороны предстоящей сделки, проверка «истории» квартиры, анализ документов о техническом состоянии дома, обоснование и прогнозирование экономической выгоды вложения денежных средств в выбранный объект недвижимости, планирование и организация сделки, составление правоустанавливающего договора с последующей регистрацией в ФРС и множество сопутствующих услуг можно заказать по отдельности и в комплексе в агентствах недвижимости,  имеющих сертификат на оказание риэлторских услуг РФ, состоящих в профессиональных ассоциациях. Требуйте от риэлторов документы, подтверждающие профессиональную квалификацию, и трудоустройство  в том агентстве, на которое он ссылается. Подписывайте договор на оказание услуг только в офисе агентства недвижимости. Специалисты Юридической компании «Приоритет» помогут вам правильно заключить договор с любым агентством недвижимости: исключить из договора пункты, ущемляющие права Клиента, добавить дополнительные условия, страхующие Вас. Обращайтесь, мы рады Вам помочь».