Коттеджные поселки: Екатеринбург — полигон для нацпроекта

печать

Столица Урала, город Екатеринбург, входит в пятерку крупнейших по численности населения городов России, занимая четвертое место после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска. По темпам развития рынка загородной недвижимости город-миллионник, расположившийся на стыке Европы и Азии, также старается не отставать от своих западных собратьев.

Общая картина

Вектор развития загородной недвижимости Свердловской области практически полностью повторяет столичный регион. Первые шаги к формированию рынка были сделаны еще в 70-х годах прошлого века, когда горожанами, живущими в «хрущевках» и панельных домах Екатеринбурга покупались частные дома в ближайших пустевших деревнях в качестве дач для отдыха летом и выращивания собственных овощей на приусадебных участках. Тогда же сформировалась первая волна жителей города, переехавших за город на постоянной основе. В 90-х годах стали появляться первые «коттеджи» в современном понимании, капитальные индивидуальные жилые дома высотой в несколько этажей с различным набором коммуникаций. «Такие дома появлялись хаотично, в деревнях и коллективных садах, чем ближе к городу – тем больше. Они и сегодня составляют львиную долю вторичных продаж на рынке загородной недвижимости», - говорит коммерческий директор СК «Метеорит» Андрей Климанов.

В начале 2000-х годов под Екатеринбургом стали появляться первые организованные коттеджные поселки. «Пионерами» стали поселки «Палникс» и «Карасеозерск». Оба проекта были ориентированы на самых обеспеченных жителей города, причем второй поселок сразу же стал местом для постоянного проживания членов городской администрации. Среди прочих там обитает и мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий. Начиная с 2006 года можно говорить о том, что рынок загородной недвижимости переживает строительный бум. На сегодняшний день на разных стадия строительства находятся порядка 40 проектов, представляющих все сегменты, от самых недорогих домов и таунхаусов до элитных домовладений, не уступающих по уровню роскоши столичной Рублевке.

Насыщенность рынка

Кстати, есть под Екатеринбургом и свой аналог легендарной подмосковной трассы. Вернее, сразу два – Чусовской тракт и Сысертское направление (Челябинский тракт). По словам Андрея Климанова, Чусовской тракт как бренд сформировался около десяти лет назад. Несмотря на молодость, это направление очень популярно – тут расположены все самые известные и дорогие коттеджные поселки. Покупателей недвижимости по этому направлению прельщают близость к городу и великолепный сосновый лес, который начинается еще в черте Екатеринбурга. Здесь находятся такие загородные комплексы, как «Карасьеозерский», «Карасьеозерский-2», «Палникс», «Галактика», «Сосновый бор», «Частные владения Образцово». Стоимость коттеджей по этому направлению начинается от 11 млн. руб., а верхняя планка составляет несколько миллионов долларов.

Сысертское направление имеет более богатую историю, нежели Чусовской тракт, первые упоминания об этой местности относятся к XI веку. В начале XIX века на месте слияния рек Глубокой и Сысерти было обнаружено богатое месторождение золотоносных песков, что во многом определило будущее района. Кроме того, Сысертский район является самым экологически чистым регионом в 100-километровом радиусе от Екатеринбурга. Его отличают живописные пейзажи и отсутствие промышленных предприятий. Несомненным плюсом этих мест является и наличие водоема – Верхне-Сысертского водохранилища – с прогулочными зонами, пляжами и пирсами. Однако, по словам екатеринбургских риэлторов, для этого направления характерна стихийная застройка, что, кстати, роднит этот район с подмосковным Рублево-Успенским шоссе. Организованные загородные впрочем, тоже есть, такие как поселок премиум-класса «Дома Адажио» или клубный поселок «Ильинский квартал».

Но загородный рынок региона не ограничивается этими элитными направлениями. Развито в Свердловской области и индивидуальное домостроение эконом-класса. В частности, в регионе активно продвигается нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в части малоэтажного строительства. Одним из ярких и уникальных для России в целом примеров является коттеджный поселок «Галактика». Реализация проекта началась в 2007 году на втором километре Чусовского тракта, а к июню того же года он был завершен, аккурат к открытию III Урало-Сибирской выставки. Главное отличие этого поселка от любого другого состоит в том, что 34 коттеджа были возведены таким же количеством строительных организаций Екатеринбурга с применением самых передовых строительных технологий. Целью данного проекта стало изучение возможности строительства коттеджных поселков для массового потребителя. Перед застройщиками была поставлена задача – достичь баланса качества и цены, используя самые разнообразные материалы: кирпич, пеноблоки, монолитные конструкции, природный камень, бревна и клееный брус. После завершения строительства поселок стал частью Урало-Сибирской выставки. «Посетителям был продемонстрирован готовый и современный коттеджный поселок, правильно запроектированный и воплощенный в лесу «с чистого листа». И, как оказалось, подобных предложений в Екатеринбурге на тот момент было очень мало», - говорит Андрей Климанов.

Кроме того, в регионе работает не совсем обычная для современной России организация – потребительский дачный кооператив «Свой дом». ПДК создан на базе «Домостроительного комбината №XXI», который в 2007 году стал лауреатом выставки «Национальный проект – «Доступное жилье». Свердловская область». Учредители кооператива намерены реализовать «заветы» президента Дмитрия Медведева, который считает, что доступное и комфортное жилье должно быть малоэтажным и стоить 15-20 тыс. рублей за квадратный метр. Дома в рамках нацпроекта предполагается возводить по панельно-каркасной технологии, членам кооператива будут предложены 5-6 проектов коттеджей от 70 до 180 кв. м. В настоящий момент уже ведется строительство первых домов на земельном участке, расположенном в Белоярском районе неподалеку от села Поварня. Так же как и экспериментальный коттеджный поселок «Галактика», дачный кооператив «Свой дом» является одним из первопроходцев в реализации нацпроекта «Доступное жилье», эти два проекта могут вполне стать хорошими примерами для подражания в остальных российских регионах.

И естественно, нельзя не упомянуть о еще одном грандиозном объекте, возводимом в Екатеринбурге – мега-проекте «Академический». В течение ближайших 20 лет компания «Ренова-СтройГрупп» планирует построить более 4 млн. кв. м жилья в юго-западной части города на участке более 1,3 тыс. га. Проект комплексного освоения территорий подразумевает строительство как многоэтажного жилья, так и индивидуальных коттеджей. Активное участие в проекте принимает государство: екатеринбургские власти взяли на себя прокладку инженерных коммуникаций и дорог, а федеральные — финансирование той части строительства, которая отнесена к нацпроекту «Доступное жилье».



Классификация коттеджных поселков

Коттеджные поселки Екатеринбурга делятся на классы стандартным образом. Основным критерием является цена, именно по этому параметру большинство риэлторов разделяет коттеджи на эконом, бизнес и элит-классы. Однако, с таким подходом соглашаются не все игроки загородного рынка Свердловской области. По мнению Андрея Климанова, цена не всегда играет решающую роль, простая классификация поселков по этому параметру не отражает реальной картины. Главным критерием для выбора поселка – место и его досягаемость из деловой части города. Второй критерий – экологичность, чистота окружающей местности, природа. «Чистым уголок природы внутри города, предназначенный для коттеджей быть не может. Чем дальше от города – тем лучше для жизни с точки зрения экологии. Поэтому, выбор поселка с точки зрения экологичности – это поиск компромисса между удаленностью и природной чистотой. Для Екатеринбурга идеальным компромиссом между природой и городом является Чусовской тракт», - говорит он. Третий критерий – инфраструктура поселка. Она должна гармонично использовать возможности окружающей городской инфраструктуры и восполнять неудобства собственными инфраструктурными возможностями. И четвертый – индивидуальное решение самого коттеджа от проекта до воплощения.

Если рассматривать структуру предложения в регионе по классам, то на долю элитного сегмента приходится подавляющее большинство коттеджных поселков, более 60%. Подобная ситуация сложилась в результате того, что девелперы Свердловской области, ориентируясь на успешный опыт поселков-первопроходцев «Палникс» и «Карасеозерск», запустили сразу несколько десятков проектов класса de luxe и премиум. Однако спрос на такие поселки вскоре иссяк, особенно это стало заметно с приходом финансового кризиса. «Массовый покупатель теперь ищет загородное жилье эконом-класса, в ценовом диапазоне от 3,5 до 7 млн. рублей. На эту группу сегодня приходится не менее 70% платежеспособного спроса», - комментирует ситуацию руководитель аналитического отдела Агентства недвижимости «Новосел» Сергей Меньшенин.

Требования покупателей

Исследования среди потенциальных покупателей загородной недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области, показали, что наиболее востребованным типом малоэтажного жилья на сегодняшний день является коттедж в строящемся организованном поселке в городе или за его пределами. Согласно опросу Квартирного бюро «Ярмарка», таких среди покупателей более четверти – 26%. Таунхаус в строящемся поселке готовы приобрести 16% респондентов, еще 11% предпочитают квартиры в малоэтажных малоквартирных домах. «Новые коттеджи, расположенные в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки пока еще пользуются спросом - 15%, однако уже начинают сдавать позиции по сравнению с жильем, расположенном в организованных поселках малоэтажной жилой застройки, - говорит генеральный директор КБ «Ярмарка» Дмитрий Гусев.

Как и в остальных регионах России, одним из основных требований, предъявляемым к малоэтажному жилью, в особенности к коттеджам бизнес и элитного класса, является социальная однородность района проживания и насыщенность поселков инфраструктурой. «С развитием рынка малоэтажного жилья, с появлением первых коттеджных поселков, увеличиваются требования, предъявляемые к инфраструктуре поселков. Если в 1990-х годах пожалуй единственным требованием, выдвигаемым к поселку, было наличие охраны, то в настоящее время для покупателей важно наличие в поселке по крайней мере продуктового магазина, детской площадки и медицинского пункта. С ростом рынка малоэтажного жилья и, соответственно, увеличением предложения на нем, требования, предъявляемые покупателями к поселкам, увеличатся, как это происходит на развитых рынках», - говорит Гусев.

Не менее важным фактором при выборе будущего дома является его местоположение. Наибольшим спросом сегодня пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта –река Сысерть.



Если говорить о расстоянии от города, то, максимальным спросом пользуются коттеджи и участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км. от его границы. «Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все», - поясняет Дмитрий Гусев.



Если взять усредненные пожелания потенциальных покупателей по поводу загородного дома, то собирательный образ желаемого жилища выглядит следующим образом: двухэтажный дом из кирпича площадью 150-200 кв. м. на участке 10 соток, расположенном в черте города.

Интерактивная карта коттеджных поселков Екатеринбурга



Загородная жизнь в кредит

Рынка загородной ипотеки в Свердловской области на сегодняшний день фактически не существует. И причина этому не только мировой финансовый кризис. «Банкам удобнее заниматься ипотекой готового жилья, в том числе квартир, в городе, потому что здесь риски все-таки понятней. А кредитовать земельный участок под будущее строительство, да еще за городом, им не выгодно – непонятно, что будет являться предметом залога», – считает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галлеев. Подтверждает эту ситуацию и мониторинг предложений банков. До начала кризиса только 5 банков из 28, выдающих ипотеку, кредитовали загородную недвижимость.

Впрочем, некоторые эксперты высказывают мнение, что в отсутствии загородной ипотеки в линейке продуктов банков виноват низкий спрос на коттеджи. «Целевая аудитория покупателей загородной недвижимости пока невелика. Сами кредиты стоят дороже, чем кредиты на квартиры. И людей, готовых приобрести жилье за городом, тоже пока немного», – говорит глава екатеринбургского представительства «Городского Ипотечного Банка» Станислав Дехтулинский.

Перспективы развития рынка

На сегодняшний день перспективы загородной недвижимости Свердловской области выглядят несколько туманно. Еще до начала кризиса многие эксперты отмечали, что с рынка постепенно начинают уходить частные инвесторы, которые были основными покупателями загородного жилья, коттеджи и загородная земля перестала приносить прибыль, на которую можно было рассчитывать в 2006-2007 годах. С осени 2008 года рост цен прекратился в принципе, и, как следствие, поток частных инвесторов иссяк. Застройщики столкнулись с необходимостью продавать дома тем, кто в них действительно будет жить, а желающих променять городскую квартиру на загородный дом оказалось не так много. Согласно результатам опроса, проведенного Центром маркетинговых исследований фонда «Социум», в начале 2008 года купить загородное жилье собирались 1,7 тыс. семей, в то время как емкость рынка на тот момент составляла более 30 поселков со средним количеством домовладений в районе 100 объектов. Явный перекос рынка в сторону предложения налицо. Если добавить к этому то, что больше половины коттеджей относятся к элитному сегменту, а 70% спроса ориентировано на эконом-класс, то картина получается совсем унылая.

И все же, местные игроки рынка загородной недвижимости не теряют надежды, что ситуация изменится на более позитивную. Способствовать этому могут два фактора. Во-первых, низкий спрос на загородное жилье обусловлен тем, что в регионе еще слишком мало завершенных проектов. Покупатель не может увидеть готовый продукт, а вкладывать деньги в красивую картинку сегодня рискнет не каждый. По мере завершения строительства коттеджных поселков, аналитики прогнозируют и рост покупательской активности. Вторым фактором, на который возлагают надежду и риэлторы, и покупатели, является возможная переориентация девелоперов с элитного на более дешевые ценовые сегменты. Если эти параметры совпадут, то тогда рынок загородной недвижимости Свердловской области ждут долгие и счастливые годы жизни.

Источник: Cottage.ru
Автор: Иван Кузнецов